תובנות שוק

קיסריה פארק תעשייה: הפארק המוביל בישראל לחברות טכנולוגיה ותעשייה מתקדמת. מחירי שכ"ד גבוהים (₪40–65/מ"ר) אך תשתיות ברמה עולמית, ייצוגיות גבוהה ועובדים איכותיים מהסביבה. מתאים לחברות שמוכנות לשלם פרמיה על תדמית.

נשר — אזור תעשייה: מיקום אסטרטגי בין חיפה לכרמל. מחירים סבירים (₪16–28/מ"ר), גישה מעולה לנמל חיפה וצמתי כביש ראשיים. הביקוש גדל ב-18% ב-2025 — עדיין ניתן למצוא הזדמנויות.

ראשון לציון — אזור תעשייה מזרח: הנגישות הטובה ביותר בגוש דן. קרוב לכביש 1 וכביש 20. ביקוש גבוה מאוד למחסני קירור ולוגיסטיקה. כמעט ואין פנויות בגדלים מעל 2,000 מ"ר.

מחסנים: עלייה ממוצעת של 11.8% לעומת Q1 2025. הזינוק החד ביותר — אשדוד (+17%) ופתח תקוה (+15%). מחסני קירור רשמו עלייה של 22% — מחסור חריף בתשתיות קירור.

נדל"ן תעשייתי: עלייה מתונה יותר של 7.2%. שוק המכירות פעיל יותר מהשכירות — משקיעים מוסדיים רוכשים לתיקי נכסים. תשואות: 5.8–8.2% בהתאם לאזור.

שטחים מסחריים: ירידה של 3.5% בשכ"ד לרחובות ראשיים ב-2025 בעצרת עצרת העצרת — אולם 2026 מראה התאוששות. שכ"ד בקניונים עלה 4.8%. רחובות מסחריים "חזקים" — קריית מטרופולין תל אביב, דיזנגוף — ממשיכים לגדול.

1. לא בודקים זכויות בנייה ותב"ע: נכס שנראה מושלם עלול להיות בלתי שמיש לייעוד שאתם מתכננים. תמיד בדקו תוכנית בניין עיר, ייעוד הקרקע ואישורי שימוש. עלות בדיקה — כמה מאות שקלים. עלות טעות — מאות אלפים.

2. מתמקדים במחיר, לא בתשואה: נכס "זול" שיושב ריק עולה לכם כסף. תמיד חשבו NOI (הכנסה תפעולית נטו), cap rate ותשואה ריאלית. נכס יקר יותר עם שוכר חזק שווה הרבה יותר.

3. מדלגים על בדיקת הסביבה: תנועת רכבים, שוכרים סמוכים, תכנון עתידי של הרשות המקומית — כל אלה משפיעים על הערך. בדקו תוכניות פיתוח עירוניות באזור.

4. לא מחשבים עלויות נסתרות: ארנונה, ועד בית, תחזוקה, ביטוח, שיפוצים בין שוכרים. ב-נדל"ן מסחרי עלויות אלה יכולות להגיע ל-15–25% מההכנסה ברוטו.

5. לא מנהלים משא ומתן על תנאי השכירות: מעבר למחיר, תנאי החוזה קריטיים: מנגנון הצמדה, אפשרויות פינוי, חידוש, אחריות לשיפוצים. עורך דין המתמחה בנדל"ן מסחרי — חובה.

בניגוד לנדל"ן משרדי (שסובל מעבודה מהבית) ולנדל"ן קמעונאי (תחרות מסחר אלקטרוני), הלוגיסטיקה נהנית ישירות מצמיחת ה-e-commerce. כל ₪1 שנוסף למכירות אונליין מחייב פי 3 שטח אחסון לעומת קמעונאות פיזית.

נתוני תשואה: מחסנים לוגיסטיים בישראל מייצרים cap rate של 6.5–9% — גבוה משמעותית מדירות מגורים (3–4%) ומשרדים (5–6%). שוכרים הם חברות גדולות ויציבות עם חוזים ארוכי טווח (5–10 שנים), מה שמפחית סיכון פינוי.

גורם ה-scarcity: בישראל, קרקעות בייעוד תעשייה ולוגיסטיקה נדירות ואינן ניתנות להגדלה בקלות. כל נכס שנרכש היום מהווה נכס מוגן מפני תחרות עתידית.

בדיקות משפטיות: נסח טאבו עדכני, היתר בנייה, תב"ע ואישורי שימוש, חובות לרשות המקומית, צווים ועיקולים. עורך דין מקרקעין — חובה.

בדיקות טכניות: גובה תקרה פנימי, עומס ציר מותר לרצפה, כמות ומיקום רמפות פריקה, קיבולת חשמל (תלת-פאזי, כמות אמפרים), מערכת ספרינקלרים, גג ובידוד.

בדיקות תפעוליות: גישה למשאיות ארוכות (רוחב שדרה, פינות פנימיות), חניה, אבטחה ותאורה חיצונית, קרבה לכביש ראשי וזמן גישה למרכזי אוכלוסייה.

חישוב כלכלי: מחיר למ"ר מול ממוצע שוק, עלות שיפוץ והתאמה, תחזית שכ"ד, cap rate, תשואה על הון עצמי, מינוף בנקאי אפשרי.